재건축 인기상승 리모델링 하락
정부와 서울시의 재건축, 재개발 등 도시정비사업에 대한 규제 완화 움직임에 따라 그동안 상대적으로 사업 추진이 수월하던 리모델링에 관한 관심이 한풀 꺾인 모습입니다.
서울시는 수평증축 리모델링도 수직증축처럼 2차 안전진단을 실시하도록 하는 내용의 '공동주택 리모델링 안전기준 개선방안'을 발표했습니다. 이에 따라 올 상반기 기준 리모델링을 추진 중인 73개 단지 가운데 사업계획승인 이전 단계에 머물러 있는 64개 단지가 적용 대상이 될 예정입니다.
정부와 서울시가 재건축, 재개발 등은 규제 완화는 물론 사업 속도를 끌어올리기 위해 각종 인센티브까지 마련하는 반면, 리모델링은 종전보다 규제가 강화되고 이렇다 할 혜택조차 없어서 시장에서는 "리모델링을 추진할 이유가 없다"라는 불만이 나오고 있습니다.
전문가들은 정부와 서울시가 추진하는 정비사업 대다수가 재건축, 재개발에만 집중되어 있다고 입을 모으며, 리모델링도 하나의 정비사업 방식으로 인정하고 불필요한 규제를 걷어내고 제도 개선에 나서야 한다는 견해를 제시하고 있습니다.
재건축이란
재건축은 기존에 있던 각종 노후 건축물을 허물고 다시 짓는 것을 말합니다.
보통 재건축 과정은 추진위 구성을 시초로 하여, 행위허가·조합설립인가 등의 절차를 거친 다음 다시 사업 시행인가를 하게 되면 사업승인을 하게 됩니다. 사업승인을 마치고 난 뒤 이주, 철거, 공사, 분양, 입주 등의 과정을 거치게 됩니다.
대한민국의 재건축은 1970년대 들어 서민들의 보금자리를 확충하기 위해 시작되었으며, 대부분의 공동주택(아파트)은 철근 콘크리트로 만들어져 있어 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작합니다. 때문에 이런 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하며, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 합니다.
재건축은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띠고 있으며, 보통 재개발 플랜을 들고 오는 쪽이 지방 정부입니다. 재건축과 달리 정비하는 기반시설 전체가 열악한 경우를 재개발이라고 합니다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지 싹 갈아엎으면 재개발이라고 할 수 있습니다.
리모델링이란
리모델링은 기존 건축물의 구조를 유지하면서 내부 인테리어를 개선하거나 확장(수평증축과 수직증축)하는 것을 의미합니다.
리모델링은 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.
1. 대폭적인 개장: 기존 건축물의 골조를 제외한 모든 것을 뜯어고치는 방식입니다.
2. 소규모 개장: 벽지나 바닥재를 갈거나 소품을 교체하는 등의 방식으로 진행됩니다.
3. 건물 용도 변경: 기존 건축물의 용도를 다른 용도로 변경하는 것도 리모델링에 해당합니다.
일반적으로는 세대 내부 인테리어나 배관 교체 등을 하는 것을 리모델링이라고 지칭하지만, 주택법에 의거하여 공동주택을 대대적으로 증·개축하는 행위도 리모델링에 포함됩니다.
리모델링은 재건축에 비해 비용이 적게 들고, 공사 기간이 짧으며, 규제가 덜하다는 장점이 있습니다. 하지만 새 건물을 건설하는 것이 아니기 때문에 주거환경 개선에 한계가 있고, 자산 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.