재개발지역 도로 왜 비싼 가격에 낙찰될까?
흑석동 재개발 지역 도로, 법원경매서 6억원에 낙찰된 까닭 - MK부동산
흑석동 재개발 지역 도로, 법원경매서 6억원에 낙찰된 까닭 - MK부동산
서울 동작구 흑석동 재개발 지역의 도로가 법원 경매에서 감정가의 300%가 넘는 6억원의 고가에 낙찰돼 어떤 배경이 있는지 관심이 쏠리고 있다. 21일 법원경매전문업체
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흑석동 도로 13㎡짜리 물건(감정가 2천418만 원)은 1억200만 원(1 ㎡에 약928만원)을 써냈고, 89㎡짜리 물건(감정가 1억6천20만 원)은 5억1천600만원 (1 ㎡에 약583만원) 을 써내 무사히 두 필지의 도로를 모두 낙찰받았다. 낙찰가율은 무려 335.2%였다.
흑석동 도로 0.098평 감정가격이 696,142원으로 낙찰은 2,001,000원(287.44%) 이는 1㎡에 약 20,410,000원이라는 것을 의미합니다.
흑석동 도로 0.043평이 감정가격은 302,168원으로 낙찰금액은 841,000원(278.32%)에 낙찰 이것은 1㎡에 약 19,700,000원이라는 것을 의미합니다.
이렇게 도로부지가 비싼 가격에 낙찰되는 이유는 무엇일까요?
그 이유는 서울의 경우 90㎡ 이상의 토지를 소유하면 재개발 입주권을 주기 때문입니다,
재개발 입주권은 일반적으로 아파트 분양권보다 가격이 저렴하기 때문에, 아파트를 가장 싸게 분양받을 수 있는 방법 중 하나 입니다.
하지만 위의 경매사례를 통해서도 알 수 있듯이 재개발이 확정이 난 지역은 투자금이 많이 들어갈 수밖에 없습니다. 아파트를 더 싸게 분양받기 위해서는 재개발 확정 나기 전에 프리미엄이 형성되기 전에 선점하는 것이 가장 좋다고 생각합니다.
입주권을 받기 위해서는 재개발지역의 주택이나 토지를 소유하고 있어야 합니다.
그중에서도 도로부지는 투자하기에 좋은 장점이 있습니다.
1. 주택으로 간주 되지 않습니다.
2. 취득세 종합부동산세 양도세 중과배제가 됩니다.
3. 자금 계획서 작성 의무가 없다.
4. 같은 지역의 주택보다 상대적으로 매입가격이 낮다. (주변 대지의 3분 1 수준이다.)
장점이 있듯이 단점도 있습니다.
1. 금융기관에서 대출이 쉽지가 않다.
2. 임대수익을 얻을 수 없다.
재개발 투자 시 조심해야 할 것이 있는데 권리산정일이다.
권리산정기준
①재개발사업: 정비구역 지정 고시일
②재건축사업: 안전진단 실시일
③도심 공공주택복합사업, 공공재개발사업: 후보지 선정일
권리산정기준일 이후에 토지를 분할하거나 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 등의 행위를 하면 입주권을 받을 수 없습니다.
권리산정 일을 정하는 이유는 무엇일까?
재개발사업에서 권리산정 일을 정하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 지분 쪼개기 방지: 권리산정일 이전에 토지나 건물을 분할하여 소유자를 늘리는 행위를 지분 쪼개기라고 합니다. 지분 쪼개기를 통해 입주권을 받는 가구가 늘어나면 재개발사업의 수익성이 악화 되고, 원주민의 재정착률이 낮아질 수 있습니다.
2. 투기 방지: 권리산정일 이후에 해당 지역의 부동산을 매수한 사람은 입주권을 받지 못할 수 있습니다. 이는 부동산 투기를 방지하고, 원주민의 이익을 보호하려는 조치입니다.
3. 사업의 원활한 진행: 권리산정일이 정해져 있으면, 재개발사업의 진행 속도가 빨라질 수 있습니다.
하지만 위의 경매사례를 통해서도 알 수 있듯이 재개발이 확정 난 지역은 투자금이 많이 들어갈 수밖에 없습니다. 아파트를 더 싸게 분양받기 위해서는 재개발 확정 나기 전에 프리미엄이 형성되기 전에 선점하는 것이 가장 싸게 분양받는 방법입니다.
그러나 재개발 입주권을 얻기 위해서는 일정한 시간과 노력이 필요하며, 재개발사업이 진행되는 동안에는 여러 가지 변수가 발생할 수 있습니다.
따라서, 재개발 입주권을 매매할 때는 신중하게 판단해야 하며, 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.